Document utilisé par la co-propriété relatant l’état de l’immeuble, l’organisation et la situation financière de la co-propriété. Toutes ces informations doivent être remises à l’acheteur par ce document unique appelé pré-état daté.
Le pré état-daté est fourni au futur acheteur préalablement à la signature du compromis de vente.
Le pré-état daté n’est pas obligatoire. Par conséquent, il peut parfaitement être rédigé par le vendeur. Il n’est pas obligatoire de passer par un syndic de copropriété pour le pré-état daté.
Attention donc aux facturations abusives de votre syndic !
Quels documents à fournir et où les trouver ?
Plusieurs documents sont à fournir à l’acheteur pour pouvoir conclure une vente.
Le pré-état daté constitue une photographie de la situation comptable du copropriétaire vendeur au moment de la vente, mais également des éventuelles créances du copropriétaire. Voici les éléments à fournir :
- Montant des charges de copropriété.
- L’état des impayés si il y en a.
- L’état de la trésorerie.
- Les sommes dues par la copropriété en fonction des travaux en cours de réalisation.
- Carnets d’entretien des différentes parties communes comme la mise au norme des installations électriques.
- Notices techniques comme les ascenseurs…
Ces informations doivent être fournies à votre acheteur, en principe avant de signer le compromis de vente, afin qu’il achète en toute connaissance de cause. Un état daté est lui envoyé au notaire par le syndic et pourra être comparé au pré-état daté fourni à l’acheteur.
▻ Pour rappel, le pré-état daté n’est pas oblogatoire.
Des informations pas toujours faciles à trouver
Toutes ces informations ne sont pas toujours faciles à rassembler. Le syndicat de copropriété peut vous le fournir, ce qui sera le plus simple mais cela n’est pas gratuit.
Tous les copropriétaires possèdent un document relatant les comptes de la copropriété. Ce document doit être approuvé ou non lors de l’assemblée générale. Depuis 2015, les syndics doivent proposer aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé et dématérialisé, ce qui sera nettement plus simple.
Le pré-état doit être daté de façon que les données comptables soient à jour.
Combien coûte un pré-état daté ?
Les tarifs de ces prestations doivent être négociés dans le contrat de syndic. Ces tarifs sont réglementés mais il aura fallu attendre six ans pour que le décret de plafonnement de l’état daté paraisse. Il a été publié le 23 février 2020. Les tarifs sont de nos jours de 485 € en moyenne.
Ceci pour l’état daté mais concernant le pré-état daté, il n’est pas obligatoire et de ce fait, il peut être rédigé par le vendeur s’il est compétant en la matière. Il n’est nullement obligatoire de passer par un syndic de copropriété pour le pré-état daté. Faites donc attention aux facturations abusives de votre syndic.
Certains syndics de copropriété traditionnels profitent du pré-état daté pour facturer des prestations additionnelles à leurs clients. Sachez que ces méthodes sont illégales. Si votre syndic de copropriété vous réclame des frais pour l’établissement d’un pré-état, nous vous recommandons de lui envoyer les textes de loi correspondants et de changer de syndic dès que possible afin de retrouver plus de transparence dans la gestion de votre copropriété.
Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (source legifrance.gouv.fr).
Cette loi est le reflet stricte de l’encadrement de l’état daté et du pré état daté. Je vous invite à en prendre connaissance plus précisément avant tout litige avec votre syndic. Cela vous donnera les arguments nécessaires à votre négociation.
Nul n’est censé ignorer la loi et votre syndic non plus mais cependant, ce qui est dommageable est que certains syndics abusent de certains de leurs droits.
Vous pouvez tout à fait changer de syndic. Par exemple, si vous êtes en petite copropriété, le modèle bénévole ou coopératif peut tout à fait vous convenir. Rassemblez ensuite plusieurs devis de syndics pour procéder à la mise en concurrence.
Vous pouvez aussi discuter avec les autres copropriétaires des besoins de votre immeuble.
En résumé
- Le syndic n’a aucun droit de vous facturer un pré-état daté.
- Il n’est pas obligatoire et peut être rédigé par le vendeur lui même.
- Le pré-état daté doit être dûment rempli.
- Un état daté, lui obligatoire doit être connu du notaire lors du compromis de vente.
Conformément à la loi de 1965, il est interdit d’avoir une copropriété sans syndic. Le syndic de copropriété est donc obligatoire mais méfiez vous cependant de certaines de leurs pratiques.
