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Le guide du propriétaire bailleur

C’est quoi un propriétaire bailleur ?

Le propriétaire bailleur est plus qu’un simple propriétaire. En effet, il va mettre son bien en location et devra donc respecter certaines règles comme la sécurité des personnes.

C’est la personne physique ou morale qui met le bien en location. Ceci est un peu subtile puisque vous pouvez être bailleur sans être propriétaire, le bailleur étant la personne qui établit le bail.

Dans le cas d’un propriétaire bailleur, c’est la même personne. Dans le cadre juridique, le propriétaire n’est responsable que de l’état général du logement.

Il a des droits et des devoirs envers le locataire, mais le locataire a lui aussi des droits et de devoirs envers le propriétaire. Pas simple de devoir s’y retrouver dans la multitude des choses à savoir, surtout si vous n’êtes pas un professionnel du secteur.

Nous allons vous détailler tout cela dans cet article, prenez des notes pour ne rien laisser au hasard.

Que doit fournir le bailleur ?

Le bailleur a comme devoir de mettre à disposition de son locataire un logement sein et propre. Les équipements mentionnés dans le bail doivent être en parfait état de marche.

Si des travaux sont à réaliser, il est possible de trouver avec le locataire une entente conduisant par exemple à une réduction de loyer en fonction du montant des travaux.

Tout devra être stipulé noir sur blanc sur la rédaction du bail pour éviter tout litige.

Le bailleur s’engage à effectuer les travaux nécessaires à l’entretien et au maintient des normes en vigueur concernant la location du logement.

Exemples de réparation concernant le bailleur :

  • Panne de chauffe-eau.
  • Réfection des parties communes.
  • Réparation des volets.
  • Réparation des robinetteries.

Bon à savoir : Bien se renseigner sur la fiscalité en vigueur concernant les loyers perçus en fonction de la forme du bail signé.

Que doit savoir le locataire ?

Si des travaux veulent être réalisés par le locataire, il doit en informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, mentionnant la nature des travaux et leur coût.

Le bailleur peut tout à fait refuser ces travaux si ils ne rentrent pas dans une nécessité absolue.

Un arrangement entre le propriétaire bailleur et le locataire est possible sur le partage du montant des travaux. Des devis précis devront être effectués par des artisans.

Bon à savoir : Les travaux ne peuvent pas être réalisés le samedi et le dimanche. Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut demander une réduction de loyer.

Concernant les charges locatives, elles devront être stipulées sur le bail comme la consommation d’eau et d’électricité ou encore la taxe sur les ordures ménagères.

Concernant les documents, le locataire devra fournir:

  • La photocopie de sa carte d’identité.
  • Ses trois derniers bulletins de salaire (s’il est salarié) ou deux derniers bilans (s’il est un travailleur indépendant).
  • Un justificatif de domicile (quittance EDF, avis de taxe d’habitation, etc.).

L’état des lieus

Scrupuleusement rédigé, il doit être effectué en présence des deux parties, le bailleur et le locataire. Il doit stipuler le nombre de pièces et l’état général de chacune d’elle. Plus il sera détaillé, mieux ce sera.

L’état des lieux est le document qui couvrira l’une ou l’autre partie en cas de litige sur des travaux devant intervenir au début du bail mais aussi à la fin.

Un premier état des lieux sera réalisé à l’entrée dans la location, un second à la sortie.

Bon à savoir : N’oubliez pas de dater et signer l’état des lieux d’entrée qui devra être comparé à l’état des lieux de sortie.

Les normes à respecter

Des normes de sécurité entourent la mise en location, voyons lesquelles.

  • Sécurité des personnes. La sécurité d’un logement loué est au cœur du dispositif légal à connaître pour les bailleurs. Il est donc primordial de bien connaître ces dispositions sous peine de sanctions financières graves.
  • Normes électriques. L’installation électrique doit être conforme aux normes Afnor  NF C 15-100.
  • DPE, Diagnostic de Performance Energétique. Vous aurez une idée précise de l’état de l’isolation du bien, son mode de chauffage, de production d’eau chaude et vous pourrez calculer avec exactitude vos consommations, sans surprise éventuelle.
  • Normes d’accessibilité des personnes à mobilité réduite. « Les bâtiments d’habitation neufs et leurs abords doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées quel que soit leur handicap » (art. R111-18 du code de la construction et de l’habitation, source écologie.gouv.fr).

Louer par agence ou de particulier à particulier ?

Vous vous poserez forcément la question lorsque vous déciderez de mettre votre bien en location. Louer par vous même vous prendra beaucoup de temps et d’énergie. Vous pourrez passer par une agence immobilière qui vous déchargera de cette tâche.

Louer par agence

C’est le moyen le plus sûr. L’agent immobilier se charge de la totalité des papiers à remplir. Il sera votre conseiller et vous devrez passer par lui pour les problèmes que vous pourriez rencontrer avec le locataire. Il est apte à gérer l’intégralité des problèmes.

Cet agent immobilier trouvera lui même le locataire qui pourra convenir, en fonction de ses revenus. Vous pouvez tout à fait trouver un locataire par vous même mais il est préférable de laisser faire un professionnel.

Louer de particulier à particulier

Il est tout à fait possible de louer son bien de particulier à particulier, sans passer par une agence immobilière. Cela dit, la gestion d’un bien en location prend beaucoup de temps, ainsi que la gestion des litiges.

Tout au long du bail, vous devez envoyer les quittances de loyer, les encaisser et répondre à toutes les sollicitations de votre locataire.

Une activité à part entière, très intéressante mais très prenante.

Les assurances du bailleur

L’un des problèmes les plus fréquents est que le loyer ne soit pas payé. Ces craintes sont réelles mais vous limiterez les dangers si votre locataire est dans une situation stable.

Pour garantir les loyers impayés, vous pouvez souscrire une assurance pour loyer impayé auprès d’un organisme.

Bon à savoir : Notez que dans le cadre d’une indemnisation au titre des loyers impayés, vous devez généralement respecter un délai de carence qui peut s’étendre de 1 à 3 mois.

Vous pouvez également demander un garant de la part du locataire, un ami ou un parent par exemple. Le recours à un garant repose sur sa capacité ou non à assumer le versement des loyers si le locataire ne paie plus. Là encore, tout devra être notifié sur le bail pour éviter tout litige.

Les différents baux de location

Un bail de location peut se signer entre le bailleur et le locataire sous différentes formes. Voyons en détail, plusieurs d’entre eux.

Le bail non meublé

C’est le bail le plus utilisé. Il est prévu pour 3 ans, tacite reconduction. Un dépôt de garantie sera exigé équivalent à un mois de loyer, le préavis est de 3 mois.

Le bail meublé

Ce bail est généralement prévu pour 1 an et destiné aux étudiants sans tacite reconduction. Un dépôt de garantie sera exigé équivalent à 2 mois, le préavis est de 1 mois.

Le bail de mobilité

Ce bail est signé pour une période de 1 à 10 mois maximum et a été conçu pour les étudiants mais surtout pour les professionnels se déplaçant régulièrement de région en région comme les stagiaires, les apprentis ou encore les formations professionnelles.

Il n’y a pas de tacite reconduction.

Voici donc quelques règles simples à respecter si vous êtes propriétaire et voulez mettre votre bien en location. Vous deviendrez donc un propriétaire bailleur.

Veiller à bien respecter toutes les normes en vigueur.

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