Lorsque l’on est déjà propriétaire de sa résidence principale et que l’on souhaite acquérir un nouveau bien immobilier, la première solution à laquelle on pense est généralement le prêt-relais. Cependant, il n’est pas toujours facile d’obtenir un prêt relais surtout dans les conditions actuelles.
De plus, le prêt relais, même si l’on a la chance d’avoir un dossier suffisamment bon pour nous permettre de l’obtenir, présente quand même plusieurs défauts qu’il faut connaître.
D’abord le prêt relais est très limité dans le temps. Il n’est accordé que pour une durée de 1 an maximum et il n’est renouvelable qu’une seule fois. Sa durée ne pourra donc pas dépasser 2 ans au total, et cela peut parfois s’avérer être insuffisant pour réussir à vendre son bien immobilier au prix que l’on avait espéré.
Ensuite le prêt relais permet d’obtenir une avance sur la vente de son logement actuel mais seulement à hauteur de 50 à 70 % maximum. Ce montant est donc parfois très insuffisant, surtout si comme c’est le plus souvent le cas, votre futur bien immobilier est nettement plus cher que le précédent.
Mais alors si vous ne voulez pas ou que vous ne pouvez pas faire un prêt relais pour financer votre nouvel achat, quelles sont les autres solutions qui existent pour vous aider dans votre projet immobilier ?
Nous allons voir qu’il existe heureusement plusieurs possibilités pour pouvoir financer l’achat de votre nouvelle résidence principale et ce même avant d’avoir pu vendre votre logement actuel.
Le portage immobilier
Le portage immobilier est une vente de votre bien immobilier qui vous permet de continuer à occuper votre logement dont vous devenez alors le locataire. Vous devrez donc payer un loyer au nouvel acquéreur de votre bien pendant toute la durée d’occupation.
Ce dispositif peut perdurer jusqu’à 5 années au maximum, ou bien jusqu’à ce que vous puissiez quitter le logement et finaliser la vente afin que votre acquéreur devienne enfin pleinement propriétaire de votre bien.
Même si ce n’est pas le but recherché, sachez que le portage immobilier vous offre la possibilité de racheter votre logement à tout moment pendant la durée de ce portage.
Attention cette solution n’est pas ouverte à tous, car les conditions pour pouvoir en bénéficier sont assez strictes et malheureusement beaucoup de demandes sont refusées. Pour prétendre être éligible au portage immobilier, il faut d’abord que vous soyez financièrement capable de racheter votre bien immobilier au terme des 5 années de portage. Il faut aussi vous assurer que vous pourrez payer les mensualités de votre location au nouveau propriétaire. Sachez également que vous serez seul responsable de l’entretien de votre logement.
Les conditions du marché immobilier dans la ville où se situe votre bien seront également prises en compte car les acquéreurs privilégient les zones immobilières tendues où la demande dépasse l’offre. D’autres caractéristiques de votre bien seront également étudiées ainsi que votre âge par exemple.
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Enfin il faut savoir que le montant de la vente sera réduit de 20% minimum par rapport à la valeur réelle de votre bien immobilier, et parfois même cela peut aller jusqu’à 30%. C’est en effet cette décote qui garantit à l’acquéreur de réaliser une opération rentable et qui le motive à acheter votre bien en portage immobilier.
La vente en réméré
Comme le portage immobilier, la vente en réméré est une vente avec une possibilité de rachat, mais il s’agit cette fois d’une véritable vente immobilière. Celle-ci ne pourra être annulée que si le vendeur utilise son option de rachat dans les 24 mois suivant la vente en réméré.
Le vendeur restera là aussi dans son logement mais il deviendra le locataire et il devra donc payer une indemnité d’occupation. Dans cette situation vous devrez également continuer à payer vos charges foncières et à assurer tout l’entretien de votre logement.
La principale différence avec le portage immobilier est qu’il s’agit vraiment d’une acquisition et non d’un simple transfert provisoire du titre de propriété pour une période donnée.
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La vente express
La vente express est aussi appelée « ibuying », c’est un concept assez récent en France apparu seulement en 2016, mais qui existe déjà depuis plusieurs années aux Etats-Unis.
Cela consiste à vendre votre bien immobilier non pas à un particulier mais directement à une agence immobilière. On l’appelle vente express car comme son nom l’indique elle peut se faire très rapidement, en seulement 48 heures.
Votre bien est racheté au prix du marché, ce qui est plus intéressant que les options précédentes ou le prêt-relais qui supposent une décote plus importante.
En contre-partie, les honoraires de l’agence immobilière express sont plus élevés que ceux des agences immobilières traditionnelles, et ils peuvent parfois atteindre jusqu’à 20% du prix de vente.
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Mais cela reste malgré tout une solution très intéressante car la vente est ferme et définitive sans possibilité de rétractation, contrairement à une promesse de vente classique qui peut ne pas aboutir si l’acquéreur n’obtient pas son prêt par exemple.
Vous disposerez surtout beaucoup plus rapidement de l’argent nécessaire à l’achat de votre nouvelle résidence secondaire, au lieu d’attendre minimum 3 mois dans le cadre d’une vente traditionnelle.
Parmi les agences immobilières express, vous trouverez notamment Homeloop ou Vendez-votre-maison.
Le prêt achat-revente
Le prêt achat-revente est encore une autre alternative au prêt relais si vous voulez acheter votre nouvelle résidence avant d’avoir vendu votre logement actuel.
Ce produit bancaire existe depuis 2014 mais il reste encore peu connu. Le prêt achat-revente consiste en fait à combiner le prêt en cours pour votre résidence actuelle avec un nouveau prêt permettant l’achat de votre futur logement, afin que vous n’ayez qu’une seule mensualité globale à payer. Le plus souvent votre banque actuelle ne vous proposera pas de prêt achat-revente et il vous faudra donc faire appel à un nouvel établissement bancaire.
Il faudra donc prendre en compte les éventuelles indemnités de remboursement anticipé que vous devrez payer à votre banque actuelle suite au remboursement du prêt contracté chez elle.
Votre nouvelle mensualité pourra prendre en compte un éventuel nouvel apport personnel, mais aussi le prix du bien que vous souhaitez acquérir ainsi que le montant de votre précédent emprunt immobilier que vous avez déjà remboursé.
Grâce à ce prêt vous pouvez espérer pouvoir récupérer jusqu’à 80% du prix de votre logement actuel en attendant sa vente définitive.
Le prêt achat-revente présente le net avantage de vous amener à un taux d’endettement beaucoup plus bas que ne le ferait un prêt relais.
En effet, le montant du remboursement à venir lorsque vous aurez vraiment vendu votre bien immobilier actuel est déjà pris en compte comme s’il s’agissait d’un nouvel apport personnel.
Les taux d’intérêt proposés pourront alors être plus bas que pour un prêt-relais, et le coût total de votre crédit en sera donc nettement diminué.
Vous disposerez de plus automatiquement d’un délai de 2 ans pour vendre votre résidence actuelle et rembourser le montant restant dû à la banque.
Petit bémol cependant, cette solution n’est proposée par les banques que dans les zones où la pression immobilière est importante et où votre bien a le plus de chance de se vendre assez rapidement. Si l’offre est plus importante que la demande dans votre secteur géographique, alors il faudra sans doute trouver une autre solution.
Maintenant que vous connaissez d’autres alternatives au prêt relais pour pouvoir acheter un bien immobilier avant même d’avoir réussi à vendre le précédent, il ne vous reste plus qu’à choisir celui qui sera le plus avantageux dans votre situation personnelle. Il vous faudra tenir compte du montant maximum que vous souhaitez obtenir pour pouvoir concrétiser votre projet immobilier, mais aussi du temps dont vous disposez pour réaliser cette opération et enfin des coûts correspondants à chacune de ces solutions.