L’immeuble de rapport est l’achat d’un bien par un seul acquéreur, d’un immeuble ou plusieurs appartements seront loués. Un immeuble ou l’ensemble d’un bâtiment avec pour but de générer des loyers récurrents.
Cet achat s’oppose à la copropriété où plusieurs acquéreurs sont présents.
Nous allons vous expliquer dans cet article comment acquérir un immeuble de rapport et vous donnerons quelques éléments de réflexions sur les atouts et les inconvénients d’un tel investissement.
Où acheter un immeuble de rapport ?
Plusieurs possibilités s’offrent à vous :
Internet
La première source de recherche. Pas forcément la plus adaptée mais au moins au départ, internet va vous permettre de vous familiariser avec le type de bien recherché. Enormément de biens se vendent par l’intermédiaire d’internet, moins les immeubles de rapport mais en cherchant, vous trouverez. Le temps de regarder toutes les annonces ne sera pas du temps de perdu. N’oubliez pas que l’investissement de départ peut être conséquent.
Son propre réseau
Faites appel à votre réseau, à vos contacts ou à vos amis, aux amis de vos amis. Bref avoir une bonne communication peut vous aider à trouver un bien auquel vous n’auriez pas pensé. Plus vous aurez de relation, mieux ce sera, n’hésitez pas à utiliser les réseaux sociaux.
Les agence immobilières près de chez vous ou proche du lieu d’achat
Les professionnels de la partie vous seront d’une aide précieuse. N’hésitez pas à leur demander des conseils. Déplacez vous dans les agences où se trouvent l’achat potentiel, les visites seront obligatoires, les agences immobilières connaissent ce fonctionnement par coeur.
Comment on recherche un immeuble de rapport ?
La somme de départ peut être un peu plus conséquente que pour acheter un seul appartement ou une maison, c’est pour cela qu’il faut faire un vrai travail de recherche et de prospection avant de se lancer.
- Investir dans un immeuble de rapport là où ça rapporte et pas forcément là où vous habitez et ceci est vrai pour l’investissement immobilier en général.
- Recherchez sur internet les tableaux de rentabilité des villes ce qui vous donnera la ou les villes les plus rentables de France. Vous pouvez ensuite choisir une ville qui est la plus proche de chez vous. Regarder l’environnement de la ville, le tourisme et le nombre d’entreprises implantées, les facs, universités etc.
- Visez entre 8 et 10% de rentabilité (loyers de l’année divisés par le coût de l’achat, frais de notaire compris). Voir la section rentabilité un peu plus bas.
- Se renseigner sur le type de bien le plus vendu dans la ville choisie, T2, T3, studio etc.
- Vérifier la structure de l’immeuble en demandant la fiche d’immeuble qui vous donnera tous les détails sur des problèmes éventuels de fuites ou d’affaissement du terrain. Cette fiche peut être demandée au service urbanisme de la mairie.
- Savoir si le secteur est un secteur protégé, secteur bâtiments de France… Tout ceci vous servira si des travaux sont à envisager.
- Bien vérifier la toiture et les façades car n’oubliez pas que vous serez le seul propriétaire à devoir payer les travaux.
- Privilégier les compteurs électriques indépendants pour chaque appartement.
- Préparer l’achat veut dire également se pencher sur la fiscalité. Savoir combien va vous coûter l’achat mais aussi combien les appartements vont vous rapporter, toutes taxes déduites évidement.
La fiscalité
Cette fiscalité est à regarder avec beaucoup d’attention pour savoir combien les impôts vont vous prélever.
Première chose à faire est de vous procurer le relevé de propriété, document officiel émit par le service des impôts de votre ville. Ce document fait apparaître le nombre de lots concernant l’immeuble de rapport.
Rapprochez vous d’un expert comptable ou d’un expert financier spécialisé dans la fiscalité immobilière qui pourra vous apporter toutes les réponses aux questions que vous vous posez.
La rentabilité d’un immeuble de rapport
La rentabilité d’un immeuble de rapport est fonction du type de bien, de son emplacement, de sa vétusté en considérant les travaux à effectuer.
Un immeuble de rapport doit rapporter entre 8 et 10% de bénéfice, c’est-à-dire le ratio de la somme des loyers perçus durant l’année et du montant du bien.
Par exemple, si vous recevez 150 000€ de loyer sur une année et que votre bien vous a coûté 150 000€, frais de notaire compris, le ratio sera de 10 000 ÷ 150 000 = 0,06 (X100) = 6%.
💥 Les 3 principales erreurs à éviter
- Bien se renseigner sur l’emplacement de l’immeuble de rapport et se renseigner sur le prix au M². Il est bien évident que ce prix sera différent si vous achetez à Brest ou à Paris.
- Connaître exactement son projet, types d’appartements, nombres d’appartement de façon à pouvoir calculer au plus juste les rentrées d’argent après travaux. Pensez que si vous investissez dans un immeuble de rapport, il faudra faire construire des places de parking.
- Se faire aider par un professionnel du secteur qui connait parfaitement ce genre de projet. Il saura calculer précisément ce que peut vous rapporter un immeuble de rapport.
✔️ Les avantages de l’immeuble de rapport
- C’est vous le patron ! Vous n’avez pas à gérer la copropriété, vous êtes libre de faire appel à n’importe quel prestataire pour vos travaux. Ceci est un énorme avantage.
- Le prix au M² est plus avantageux et vous passez devant le notaire qu’une seule fois pour l’achat de plusieurs appartements.
- La rentabilité est supérieure à l’achat d’un simple appartement. Effectivement, le nombre de loyers perçus est en fonction du nombre d’appartements.
- Moins de risque puisque plusieurs locations sont gérées dans le même immeuble. Si un locataire ne paie pas, les autres locations peuvent amortir le manque à gagner.
👎 Les inconvénients de l’immeuble de rapport
- L’investissement de départ sera plus conséquent que pour l’achat d’un simple appartement.
- Il y a moins d’offres car la demande est moins importante.
- La concurrence est plus faible mais plus qualifiée.
- Un problème éventuel sur la structure du bâtiment impactera directement la totalité des appartements.
En conclusion
L’immeuble de rapport va vous permettre de diminuer le risque de loyers non payés puisque si vous avez quatre locataires, le risque sera divisé par quatre. Voilà le plus gros avantage des immeubles de rapport et voilà pourquoi de plus en plus d’entrepreneurs se lancent dans cette aventure.
Il est important de noter que vous pouvez souscrire des assurances pour loyers impayés.
Si toutes les démarches en amont sont effectuées correctement vous n’aurez pas de surprises mais attention de bien tout considérer avant d’acheter.