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Qu’est ce qu’un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique est signé entre deux parties, comme le bail que tout le monde connaît. Les durées sont différentes et les clauses entre le bailleur et l’emphytéote sont très encadrées.

Nous allons faire un petit tour d’horizon sur ce qu’il peut nous apporter et les modalités de sa mise en place.

Définition

Voilà un mot que vous n’emploierez pas tous les jours, le bail emphytéotique !

Le plus simple est de dire que c’est un bail immobilier de très longue durée. Il peut porter sur des immeubles à usage d’habitation, commercial, artisanal, industriel ou rural. Dans le cadre de ce contrat, le locataire est appelé emphytéote. Il paye au propriétaire une redevance.

Durée du bail emphythéotique

La durée du bail est au minimum de 18 ans et ne peut pas dépasser 99 ans. Dit comme ça, la durée paraît énorme mais elle procure de gros avantages que nous allons détailler un peu plus bas.

Vous connaissez l’expression ça fait un bail …? Le bail « traditionnel » est de sept ans donc en réalité le bail emphytéotique n’est que 3 fois plus long pour sa durée minimum (un peu moins puisqu’il est de 18 ans minimum).

Dans certains pays la durée de ce bail peut légèrement être différents mais les modalités restent les même.

Intéressant dans certains cas, voyons tout cela ensemble.

Pourquoi un tel bail ?

Le bail emphytéotique peut s’appliquer pour les terrains nus ce qui est une de ses caractéristiques principales mais ce n’est pas la seule.

Je pensais aux réserves de chasse par exemple, les terrains ne sont pas achetés mais un bail est signé. Ce procédé permet de ne pas dépenser la somme de départ pour acquisition du terrain. Cela revient à le louer, dans ce cas, le bail emphytéotique sera appelé bail de chasse. La fédération des chasseurs a souvent recours à ce type de contrat.

La location d’un terrain peut s’effectuer pour l’exploitation d’une mine. Mines d’or mais l’or n’est plus considérée comme une valeur refuge ou mines de charbons ou de minerais ou encore l’exploitation d’une carrière. Les carrières sont très prisée dans notre région.

Vous louez le terrain et pouvez l’exploiter comme bon vous semble. Vous poursuivez l’exploitation de la carrière sans demander l’autorisation du bailleur mais vous avez interdiction d’en créer une autre. Ceci est une clause qui sera obligatoirement notée dans le contrat.

Des biens commerciaux ou artisanaux qui eux aussi constituent un des gros avantages du bail emphytéotique. De nombreuses TPE ou PME ont recours à ce type de bail pour des raisons simples qui sont le fait de ne pas acheter le bien.

Acheter ou louer des locaux d’entreprise est une question récurrente que se posent les responsables d’entreprises. En fonction de l’entreprise choisie, le prix d’achat peut vite vous décourager, en combien de temps la société pourrait elle amortir un tel prix d’achat?

Dans ce cas, le bail emphytéotique est une solution à envisager sérieusement.

Voici donc quelques exemples du bien fondé d’un bail emphytéotique. Cependant, les clauses de revoyure doivent être examinées avec la plus grande attention.

Droits et devoirs

Deux parties sont présentes dans le bail emphytéotique, le bailleur et l’emphytéote. Un contrat devant notaire est signé stipulant tous les points importants, la durée du bail et ce qui est autorisé de faire et de ne pas faire.

En quelque sorte, tout ce qu’un notaire peut rédiger sur le présent contrat.

Chez le notaire

Un bail emphytéotique doit obligatoirement être signé chez le notaire

Le bail emphytéotique, oblige la présence d’un notaire qui a l’obligation de publier le contrat au bureau des hypothèques. Sans le passage devant ce professionnel, le contrat sera caduque.

Cette publication permet d’informer les personnes concernées que cette vente a lieu. Elle est soumise à une taxe perçue par le notaire et reversée aux collectivités locales et à l’Etat.

Elle s’élève à 10% contre 0,7% en 2011, et oui tout augmente !

Le droit à l’hypothèque de la part de l’emphytéote sera donc respecté.

Cette taxe est fixée par la commune ou le département ou se trouve le lieu.

L’acte notarié est donc d’une importance capitale pour éviter tous litiges qui pourraient survenir entre le bailleur et l’emphytéote. Comme pour chaque transaction immobilière, le contrat devra être très bien ficelé.

La loi de finance et son Ministère se trouvant à Bercy encadrent strictement ces procédés pour éviter au maximum les litiges qui pourraient intervenir.

Le bailleur

Le bailleur a des engagements à respecter dans le contrat qui doit être signé au départ. Ce contrat doit être clair et sans ambiguïté. En tant que bailleur vous aurez quelques obligations à respecter.

Il a le droit de :

  • Demander la résiliation du bail judiciaire et l’obtenir si la détérioration du bien est réelle.
  • Respecter les termes du contrat signé devant le notaire entre lui et l’emphytéote.
  • Réclamer les loyers dus par l’autre partie.
  • Ce n’est pas un droit mais une close qui dit qu’il est le propriétaire de toutes les améliorations ou rénovations effectuées. Une clause particulière rédigée par le notaire doit être spécifiée dans le contrat pour une éventuelle entente d’un dédommagement.

Il n’a pas le droit de :

  • Intervenir dans la gestion du bien loué. L’emphytéote gère seul la gestion de son établissement sans que le propriétaire n’est à intervenir.
  • Donner un quelconque regard sur la fiscalité du bien en location.

L’emphithéote

Je préfère le nom de locataire mais dans les termes d’un contrat comme celui-ci, vous serez l’emphytéote. Tout comme le bailleur, vous aurez des droits et des devoirs.

Il a le droit de :

  • Gérer seule son affaire.
  • Payer la taxe foncière et les loyers stipulés dans le contrat signé. Ceci est une obligation et non un droit.
  • Céder son droit d’emphytéose sans le vendre.
  • Acquérir des servitudes.

Il n’a pas le droit de :

  • Réclamer des dédommagements, financiers ou autres sur des rénovations ou constructions effectuées. Une entente pourra toutefois intervenir en fin de bail.
  • Procéder à une autre activité prévue sur l’acte.
  • Effectuer des travaux pouvant diminuer la valeur du bien.
  • Vendre le bien puisqu’il n’en est pas le propriétaire.

Des obligations à respecter qui seront bien stipulées par le notaire lorsque vous passerez devant lui, moyennant une petite commission.

Le bail emphytéotique administratif ou BEA

Succursale ou variante du bail emphytéotique, ce bail est particulier. Il est également appelé le BEA.

Il permet à certaines collectivités locales de louer les biens présents sur la commune à une tierce personne.

Le bailleur n’a aucun droit de regard sur les conditions de sa gestion. La seule contrainte de de l’emphytéote est de respecter certaines règles comme celle du respect de l’usage qui lui a été assigné.

☛ Vous décidez de louer la crèche de votre ville pour en exploiter les revenus, vous serez le seul gérant de son fonctionnement sans avoir le droit d’y permettre autre chose que l’accueil de vos enfants. Ceci pour le bien public.

Des baux emphytéotiques administratifs ne peuvent être signés que par les collectivités locales et non par l’état. L’Etat laisse les mains libres aux collectivités qui sont les seules garantes du bon respect du contrat.

Ces contrats sont très peu répandus en France comparé à d’autres pays comme l’Angleterre par exemple. Cela dit, des collectivités locales ou territoriales ont parfois recours au bail emphytéotique administratif, ce qui leur permet de percevoir un loyer de la part de l’emphytéote.

La dérogation aux collectivités territoriales ou à un groupement de collectivités territoires se développe doucement, pas assez rapidement pour certains mais en gardant toujours à l’esprit la réponse que peut apporter un service public souvent dévoyé, surtout dans nos campagnes.

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